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买房选地段终极指南,哪里房子值得买!

2018-05-12 14:00
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责任编辑:huangxiaojun

房价发展趋势分化越来越严重,投资、热炒、限购等等让楼市的局势更加扑朔迷离,房子还能买吗?还能投资吗?如果能,买哪里的房子好?

房价分化的背后是中国GDP格局的新变化。聊宅小编认为在哪个城市买房子还是很重要的,如果能够在“潜力股”城市先买上房子,用不了几年人生就会有如开挂。

 

有过经历的人,可能更懂其中滋味。

那么,哪些城市是“绩优股”,哪些城市是“潜力股”呢?先从决定房价走势的因素出发。

第一个因素:中心区!

这段是想说,任何时候,只要买得起,都应该买中心区。过去20多年,我们看到,城市化运动可谓高歌猛进,几乎每个城市都在摊大饼,遍地造城。但其实中心区,基本没有大的变动,这个就叫做“中心区不变原理”。

以北上广为例,过去30年,这三个城市的建城面积至少扩大了5到10倍,但是他们中心区的位置丝毫没有动摇。今天北京城教育最好、房子最贵的地方还是东西城;上海最繁荣的还是黄浦、静安;广州最繁华的还是越秀和天河。

那么什么样的地段才能称为中心区呢?我认为可以对照三个地标来测算。这三个地标分别是城市的第一高楼,市政府的办公楼,这个城市最好的小学。

这三个地标,周边2公里内可以成为一个城市的核心区,周边5公里内可以称为中心区,这里所说的都是直线距离。当然是一个保守的测算,如果像北京、上海这样的大都市,这个距离可以适当扩大一点。

第二个因素:城市发展的大方向

前面讲到,任何时候,只要买得起,就一定要买中心区。但是这是有前提的,就是买得起。其实对于大部分工薪族来说,首次置业,一般是买不起中心区的,只能买相对偏远一点的外围区,那么这个时候应该如何做出选择呢?

首先,资源是有限的,政府一般会集中力量办大事。所以呢,城市一般不会向四面八方均衡发展,只会选择一个大方向,重点突破,把优质资源往这个方向堆。所以你的房子不在城市发展的大方向上,那么是很可能被这个城市抛弃的。

那么什么是城市发展的大方向呢?举个例子,广州这个城市发展的大方向,其实是东进和南拓,过去以东进为主导,未来更多的以南拓为主导。再看北京,他未来拓展的大方向也是东进南拓,东面有通州城市副中心,南面有第二机场。

所以在北京,你要是买外围区,最好买东面和南面的,如果买中心区,还是买东西城和海淀。上海发展的大方向,肯定向着浦东,向着海洋的方向,整体的资源倾斜度在浦东方向。浦东机场、迪士尼乐园、上海自贸区这些最重要的板块都是在浦东方向的。

那么如何搞清楚城市发展的大方向呢,主要是要搞清楚城市的整体规划。这种东西一般是国家审批,不会轻易改动的。城市的整体规划文件可以在规划局网站可以找到,当然不是每个城市都会公开。

这里教大家一个更简单的办法,那就是看一看这个城市最近几年的政府工作报告和一把手的公开讲话,看看哪个区被提到的次数最多,规格最高,那么这个区域就是未来城市发展的大方向了。

第三个因素:区域选择的“嫌贫爱富”

那么在找到城市发展的大方向之后呢,你可能还会感觉迷茫。因为这个大方向涵盖的区域太多,有好几个新区都在这个大方向上,那么这个时候你该如何做出选择呢?

这时候就千万别被地产商的广告给忽悠了!

比如他会告诉你哪个区会通地铁,哪个区有什么规划,我告诉你这些都不靠谱。最靠谱的是,你得知道哪个区的政府比较有钱。

这个数据是公开的,你去找各个区每年政府的工作报告,看看哪个区的地方财政收入最高,一般来说,财政收入比较高的区,首先他的产业基础比较好,其次呢,他们在这个城市的话语权相对高一点,在争夺地铁、教育这些公共资源的时候会更有优势。

财政收入高,他也会有多余的钱,来投入到教育、医疗、文化等配套设施里面去。还可以搞搞产业政策,人才补贴,吸引好的企业和人才进来,这对区域发展是非常非常重要的。

如果一个区的财政收入比较少,只能够给公务员发发工资,你还指望他去办教育,搞产业政策吗?

所以,区域选择的时候,一定要记得“嫌贫爱富”的这个原则。选择那些财政收入比较高的区域,这样你才会享用到更好的公共设施服务,更多的就业机会。

第四个因素,政府大楼的位置

根据“嫌贫爱富”原则选择好了区域以后,下一步就要具体得选择片区了。特别是在新区,一旦选择失误,你的房子可能3到5年就会原地踏步,享受不到这个城市发展的红利。

因为城市新区的发展是非常不均衡的,存在大量的待开发片区,媒体的报道,公开的信息也就比较少。

非专业人士很难搞清楚哪些片区很容易被政府发展。哪些片区是政府的边缘地带。哪些片区存在对环境有干扰的危险设施。这种时候,跟着政府大楼来买房是最为稳妥的。这个呢,也是一种中国式的智慧。

靠近政府大楼,首先是治安有保障,其次呢是交通、医疗、教育等设施当然也会优先安排,环境也会安全一些。因为政府掌握的信息要比一般老百姓多的多。

那么,你的房子要和政府大楼保持多大的距离好呢?当然是越近越好,一般不要超过两公里。

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